6 câu hỏi về những “sự thay đổi” trên thị trường bất động sản Trung Quốc! Goldman Sachs: Gói kích thích 300 tỷ nhân dân tệ vẫn chưa kết thúc và nhiều chính sách nới lỏng nhà ở sẽ được đưa ra trong tương lailg...

Bản tin tài chính FX168 (Châu Á-Thái Bình Dương) đưa tin: Trung Quốc đã công bố một loạt biện pháp nới lỏng thị trường bất động sản mới vào thứ Sáu (18 tháng 5) và hạn mức cho vay lại 300 tỷ nhân dân tệ sẽ được sử dụng để phá hủy thị trường bất động sản. Goldman Sachs dự đoán Trung Quốc sẽ đưa ra nhiều chính sách nới lỏng nhà ở hơn, đặc biệt là về phía cầu, đồng thời tin rằng nguồn vốn và việc thực hiện là chìa khóa cho hiệu quả của bất kỳ kế hoạch giải cứu thị trường bất động sản nào.

Goldman Sachs chỉ ra rằng ngoài hạn mức cho vay lại 300 tỷ nhân dân tệ, các khoản vay bổ sung được cam kết (PSL) của ngân hàng trung ương, trái phiếu đặc biệt của chính quyền địa phương (LGSB), trái phiếu ngân hàng chính sách và các khoản vay ngân hàng thương mại cũng có thể trở thành nguồn vốn tiềm năng cho phá dỡ nhà ở. Các sự kiện chính sách sắp tới rất đáng được quan tâm, đặc biệt là các giải pháp giải quyết các vướng mắc về kinh phí và thực hiện.#khủng hoảng bất động sản Trung Quốc#

(Nguồn:ZeroHedge)

Blog tài chính nổi tiếng ZeroHedge phân tích tình hình thay đổi của bất động sản Trung Quốc qua 6 câu hỏi:

Có gì mới hôm nay?

Các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc hồi đầu tuần đã công bố một loạt biện pháp mới nhằm xoa dịu thị trường nhà ở, bao gồm hướng dẫn rõ ràng từ trên xuống để chính quyền địa phương mua quỹ nhà ở hiện có để cung cấp nhà ở công cộng; hạn mức cho vay lại 300 tỷ nhân dân tệ sẽ được sử dụng để phá hủy thị trường bất động sản; giảm tỷ lệ trả trước và lãi suất thế chấp; tăng cường hỗ trợ chính sách để đảm bảo cung cấp nhà ở trước khi bán.

He Lifeng, Phó Thủ tướng Hội đồng Nhà nước Trung Quốc, kêu gọi hiểu biết rõ ràng về bản chất chính trị và con người của hoạt động kinh doanh bất động sản, đồng thời kêu gọi thực hiện các biện pháp chính sách mạnh mẽ hơn để đảm bảo an toàn cho ngành bất động sản. Cung cấp các tài sản thương mại trước khi bán và loại bỏ các tài sản thương mại chưa bán được. Ông đặc biệt đề cập rằng đối với những thành phố có lượng tồn kho nhà ở lớn, chính quyền địa phương có thể mua một số nhà ở thương mại với giá cả hợp lý và chuyển đổi chúng thành nhà ở công cộng dựa trên điều kiện thực tế của địa phương. Ông kêu gọi tiếp tục nỗ lực xử lý rủi ro nợ của các nhà phát triển bất động sản và "ba dự án bất động sản lớn" (chuyển đổi làng đô thị, cung cấp nhà ở giá rẻ và cơ sở công cộng khẩn cấp).

Theo thông báo từ Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (ngân hàng trung ương Trung Quốc), sàn lãi suất thế chấp quốc gia sẽ được dỡ bỏ, nghĩa là chính quyền địa phương có toàn quyền quyết định giảm lãi suất thế chấp hiệu quả tại địa phương nếu cần. Nếu có những thay đổi lớn về động lực cung và cầu của thị trường bất động sản, ngân hàng trung ương sẽ xem xét khôi phục giới hạn lãi suất thế chấp thấp hơn trên toàn quốc. Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc cũng hạ tỷ lệ trả trước tối thiểu đối với người mua nhà lần đầu 5 điểm phần trăm xuống 15% và đối với người mua nhà thứ hai xuống 25%. Lãi suất cho vay quỹ dự phòng nhà ở cũng sẽ giảm 25 điểm cơ bản, có hiệu lực từ ngày 18/5.

Người phát ngôn của Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc tuyên bố triển khai kế hoạch cho vay lại trị giá 300 tỷ nhân dân tệ để hỗ trợ chính quyền địa phương mua nhà ở hiện có và chuyển đổi thành nhà ở công cộng. Lãi suất tái cấp vốn là 1,75%, thời hạn 1 năm, có thể gia hạn 4 lần nếu cần thiết. Vì các ngân hàng sẽ nhận được 60% vốn cho vay lại đối với các khoản vay gốc của dự án đủ điều kiện, ngân hàng trung ương kỳ vọng rằng hạn mức cho vay lại 300 tỷ nhân dân tệ sẽ hỗ trợ 500 tỷ nhân dân tệ cho các khoản vay ngân hàng để giải phóng nhà ở. Trong quá trình thực hiện, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc nhấn mạnh chính quyền địa phương nên ủy thác cho các doanh nghiệp nhà nước địa phương làm đại lý mua hàng tồn kho nhà ở, nhưng các đại lý này không được phép tham gia vào các khoản nợ tiềm ẩn của chính quyền địa phương (nền tảng tài chính của chính quyền địa phương không đủ điều kiện) . Theo yêu cầu của ngân hàng trung ương, việc mua nhà ở hiện tại đủ điều kiện được hỗ trợ tái cấp vốn phải được hoàn thành nhưng nhà ở thương mại chưa bán được.

Cơ quan quản lý tài chính quốc gia Trung Quốc (NFRA) đã cam kết hỗ trợ các dự án bất động sản nằm trong “danh sách trắng” bằng cách phát hành các khoản vay mới và gia hạn các khoản vay hiện có, kèm theo biện pháp quản lý rủi ro phù hợp. Bộ Nhà ở và Phát triển đô thị - nông thôn yêu cầu chính quyền địa phương đẩy mạnh thực hiện các dự án “danh sách trắng”, các ngân hàng thương mại tăng cường cho vay đối với các dự án danh sách trắng.

Tại sao là bây giờ?

Bất chấp đợt áp dụng các biện pháp nới lỏng nhà ở gần đây nhất, những trở ngại bất động sản vẫn còn mạnh, với doanh số bán nhà mới trong những tháng gần đây vẫn thấp hơn khoảng 30% so với mức một năm trước.

(Nguồn:ZeroHedge)

Lượng nhà tồn kho vẫn ở mức cao và giá nhà bán lại tiếp tục giảm trong tháng 4.

(Nguồn:ZeroHedge)

Một số nhà phát triển tư nhân, như Vanke và Agile, tiếp tục đối mặt với thách thức về điều kiện tài chính. Goldman Sachs khẳng định ở đây rằng những diễn biến gần đây cho thị trường thấy rằng điểm yếu lâu dài trong ngành nhà ở có thể đã vượt quá ngưỡng chịu đựng của các nhà hoạch định chính sách, khiến họ phải tăng cường nỗ lực nới lỏng nhà ở và chuyển trọng tâm chiến lược sang xử lý lượng tồn kho nhà ở hiện có.

Những tác động có thể xảy ra là gì?

Nếu việc mua lại quỹ nhà ở hiện có của chính quyền địa phương được thực hiện trên quy mô lớn sẽ giúp ổn định doanh số bán nhà ở thương mại, giá cả và tâm lý tiêu dùng nhà ở, cải thiện tình hình tài chính của các nhà phát triển bất động sản ở một mức độ nhất định, từ đó thúc đẩy hoàn thiện nhà ở và tái cân bằng ngành bất động sản. Tuy nhiên, điều kiện tài chính cho các nhà phát triển bất động sản sẽ vẫn bị thắt chặt và việc thúc đẩy xây dựng và đầu tư mới có thể bị hạn chế, do doanh số bán nhà mới giảm, có thể giảm giá khi chính quyền địa phương mua nhà và các chính sách ưu tiên đảm bảo hoàn thành.

Tỷ lệ trả trước và lãi suất thế chấp thấp hơn cũng có thể thúc đẩy doanh số bán nhà ở một mức độ nhất định. Nếu tỷ lệ trả trước giảm 10 điểm phần trăm, doanh số bán sẽ tăng khoảng 7%, mặc dù tỷ lệ trả trước lần này giảm tương đối nhỏ và việc giảm khoản vay thế chấp hiệu quả cũng nhanh hơn. Lãi suất có thể bị giới hạn ở một mức độ nào đó bởi biên lãi ròng (NIM) của ngân hàng.

Ngoài ra, mặc dù điều quan trọng là phải ngăn chặn rủi ro lan tỏa đáng kể từ ngành bất động sản sang ngành ngân hàng và nền kinh tế thực, nhưng do trọng tâm chính sách đã chuyển sang tăng trưởng cao, các nhà hoạch định chính sách dường như không có ý định biến ngành này từ lực cản tăng trưởng thành động lực. Quan điểm này được hỗ trợ bởi sự nhấn mạnh của ngân hàng trung ương Trung Quốc vào các cơ chế rút lui tiềm năng giúp giảm lãi suất thế chấp một cách hiệu quả.

Ví dụ về các dự án thí điểm địa phương gần đây?

Mặc dù một số thành phố như Trùng Khánh và Tế Nam đã thí điểm sử dụng quỹ nhà nước để giải quyết lượng tồn kho nhà ở dư thừa, quy mô mua trước đó vẫn còn nhỏ. Các dự án thí điểm gần đây, bao gồm cả những dự án ở quận Lâm An, Hàng Châu, cho thấy chính quyền địa phương dường như sẵn sàng mua nhà ở quy mô vừa và nhỏ với ít rủi ro hoàn thiện hơn với mức giá dưới mức trung bình, chủ yếu ở các khu đô thị lớn. Trong số đó, Quận Lin'an thông báo rằng giới hạn trên của diện tích mua trong vòng này là 10.000 mét vuông; nhà ở đáp ứng các điều kiện mua bao gồm nhà ở đã hoàn thiện và nhà ở chưa hoàn thiện có thể giao trong vòng một năm, với diện tích xây dựng là: ​​mỗi căn không quá 70 mét vuông; giá mua sẽ không vượt quá giá thị trường tương đương; nó sẽ mua toàn bộ tòa nhà gồm các đơn vị nhà ở và chỗ đậu xe.

Cần chú ý điều gì tiếp theo?

Dự kiến ​​​​sẽ có nhiều biện pháp nới lỏng nhà ở hơn trong tương lai, đặc biệt là về phía cầu, đồng thời nguồn vốn và việc thực hiện sẽ là chìa khóa cho hiệu quả của gói giải cứu nhà ở. Về mặt tài trợ, một phân tích gần đây của Goldman Sachs cho thấy rằng bất kỳ biện pháp nới lỏng nhà ở nào mang tính thay đổi cuộc chơi sẽ cần nhiều kinh phí hơn đáng kể so với mức hiện có cho đến nay, nhiều chính quyền địa phương trong đất liền vẫn đang gặp khó khăn về tài chính và suy thoái bất động sản trong thời gian dài sau khi thực hiện chính sách không có virus corona trong 3 năm. Điều này sẽ đòi hỏi chính phủ trung ương phải xây dựng một kế hoạch tài trợ từ trên xuống lớn hơn bên cạnh hạn mức cho vay lại 300 tỷ nhân dân tệ.

Ngoài ra, kỷ luật tài chính và quy định tài chính ngày càng gia tăng có thể làm giảm động lực của một số quan chức trong việc theo đuổi những nỗ lực chính sách có tính phối hợp và mạnh mẽ hơn. Các sự kiện chính sách sắp tới như cuộc họp của Bộ Chính trị vào tháng 7, Phiên họp toàn thể lần thứ ba của Ủy ban Trung ương CPC và các cuộc họp/thông báo đặc biệt của các tổ chức lớn. Các giải pháp giải quyết các nút thắt về kinh phí và thực hiện đáng được quan tâm chặt chẽ.

Các nguồn tài trợ tiềm năng khác là gì?

Ngoài hạn mức cho vay lại 300 tỷ nhân dân tệ, các khoản vay bổ sung đã cam kết của ngân hàng trung ương, trái phiếu đặc biệt của chính quyền địa phương, trái phiếu ngân hàng chính sách và các khoản vay ngân hàng thương mại cũng có thể trở thành nguồn vốn tiềm năng cho việc giải phóng nhà ở. Các khoản vay bổ sung đã cam kết của ngân hàng trung ương được dành để tài trợ cho các chương trình kích thích liên quan đến bất động sản, bao gồm tái phát triển khu ổ chuột quy mô lớn trong giai đoạn 2015-2018 và “ba dự án lớn” gần đây trong lĩnh vực bất động sản.

Goldman Sachs kỳ vọng lượng phát hành ròng PSL sẽ tăng từ 99 tỷ nhân dân tệ vào năm 2023 lên 700 tỷ nhân dân tệ vào năm 2024, mặc dù các nhà hoạch định chính sách sẵn sàng sử dụng nhiều khoản tái cấp vốn hơn (với chi phí tài chính là 1,75%) so với PSL để tài trợ cho việc giải phóng nhà ở, vẫn còn một số điều không chắc chắn.

LGSB là nguồn tài trợ cho việc nâng cấp khu ổ chuột và ngân hàng đất đai trong năm 2018-19, bất chấp lệnh cấm tạm thời chi tiêu số tiền thu được từ LGSB ở các khu vực này vào cuối năm 2019 và đầu năm 2020. Chính quyền địa phương mới chỉ sử dụng khoảng 900 tỷ nhân dân tệ, và trong tổng số 390 triệu nhân dân tệ, chính quyền địa phương chỉ sử dụng khoảng 900 tỷ nhân dân tệ. Hạn ngạch phát hành LGSB hàng năm từ đầu năm đến nay, tính đến cuối tháng 5, đã chậm hơn nhiều so với những năm trước.

Điều này có nghĩa là hạn ngạch 300 triệu nhân dân tệ sẽ được áp dụng cho thời gian còn lại của năm nay, một phần trong số đó có thể được sử dụng để hỗ trợ chương trình nới lỏng nhà ở đang diễn ra.

Vào đầu năm 2024, các nhà hoạch định chính sách đã cho phép sử dụng số tiền thu được từ LGSB làm vốn cổ phần để tài trợ cho các dự án liên quan đến nhà ở công, điều này cho thấy hiệu ứng cấp số nhân tiềm tàng lớn hơn nếu được triển khai đúng cách.

Các ngân hàng chính sách đóng vai trò chính trong việc cải tạo khu ổ chuột do PSL hỗ trợ trong năm 2015-18 và về mặt lý thuyết, họ không có hạn chế rõ ràng nào về nguồn tài trợ bên ngoài. Kết quả là, nhiều trái phiếu ngân hàng chính sách và các khoản vay liên quan có thể sẽ được phát hành. Các ngân hàng thương mại, đặc biệt là các ngân hàng thương mại lớn, cũng có thể hỗ trợ thêm về tài chính nếu cần.

Ngoài ra, nếu cần thiết, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (ngân hàng trung ương Trung Quốc) có thể tăng hạn mức cho vay lại để giải phóng nhà ở.

Ngược lại, trái phiếu đặc biệt siêu dài hạn của chính phủ trung ương hiện đang được phát hành, đặc biệt để tài trợ cho các dự án trọng điểm trong các lĩnh vực quan trọng chiến lược, có thể không phải là một lựa chọn tốt. Công cụ tài chính được tùy chỉnh cho ngành bất động sản. Tuy nhiên, việc mua cổ phiếu nhà ở thấp hơn giá thị trường và yêu cầu các ngân hàng tăng cường cho vay đối với các dự án do một số công ty tư nhân gặp khó khăn triển khai có thể làm tăng gánh nặng cho các ngân hàng, do đó có thể buộc chính phủ phải tăng cường hỗ trợ cho hệ thống ngân hàng.